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Wenn von einem Hypothekendarlehen die Rede ist, denken die meisten Menschen sofort an ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Standardlösung der Immobilienfinanzierung werden für einen genau festgelegten Zeitraum, die Laufzeit des Vertrages, monatlich identische Raten gezahlt. Festgelegt werden dabei nicht nur Zinssatz und Laufzeit, sondern auch der anfängliche Tilgungssatz. In der Regel wird von einer anfänglichen einprozentigen Tilgung ausgegangen. Während der Laufzeit des Vertrages bleibt die Rate zwar gleich, es ändert sich aber das Verhältnis von Zins und Tilgung. Durch die geringere Restschuld sinkt allmählich der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt in gleichem Maße an.
Viele Kunden sind enttäuscht, wenn sie ihren ersten Jahreskontoauszug in den Händen halten. Ein Annuitätendarlehen von 120.000 Euro verringert sich im ersten Jahr nur um wenige 100 Euro, obwohl monatliche Raten von 500 Euro für Zins und Tilgung gezahlt werden. Ein Großteil der Aufwendungen wurde also für Zinsen an die Bank gezahlt. Über den gesamten Zeitraum einer zehnjährigen Zinsbindung verringert sich das Darlehen so nur um wenige 1000 Euro. Eine deutliche Verringerung der Restschuld ergibt sich erst, wenn das Annuitätendarlehen zu gleich bleibenden Konditionen verlängert wird. Bis zum endgültigen Abbezahlen der Darlehensschuld können bei einer einprozentigen Annuität weit mehr als 30 Jahre vergehen. Über diesen Zeitraum trägt der Kunde natürlich auch das Zinsrisiko. Steigen die Zinssätze bei einer Anschlussfinanzierung, so ist dann natürlich auch mit höheren Raten zu rechnen. Hat der Kunde eine zweiprozentige Annuität eingerechnet, so ist bei gleich bleibenden Raten und Zinsen die Schuld nach 25 Jahren abgezahlt. Wann ein Darlehen abgezahlt ist, kann jeder Kunde einfach im Internet mit den Tilgungsrechnern der verschiedenen Anbieter ermitteln.
Annuitätendarlehen werden mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen angeboten. Die Bandbreite reicht von fünf über zehn bis zu fünfzehn Jahren. Je nach dem aktuell bei Vertragsabschluss herrschenden Zinsniveau, unterscheiden sich die Verträge mit den unterschiedlichen Laufzeiten auch in ihren Zinssätzen. Wer in einer Niedrigzinsphase ein Annuitätendarlehen abschließt, muss für fünfzehnjährige Laufzeiten natürlich einen Aufschlag rechnen. Umgekehrt macht es wenig Sinn, in einer Hochzinsphase langfristige Zinsbindungen einzugehen. Hier bietet sich zudem noch die Möglichkeit, für das Annuitätendarlehen einen variablen Zinssatz zu wählen. Es wird dann zur Zinsberechnung immer das aktuelle Zinsniveau zu Grunde gelegt. Freilich geht der Kunde hier unter Umständen auch das Risiko ein, von steigenden Zinsen betroffen zu werden.
Neben der Laufzeit, Möglichkeiten der Sondertilgung und der Höhe der Tilgungsraten beeinflusst auch die Ausschöpfung von gewissen Beleihungsgrenzen die Höhe des Zinssatzes. Wer über Eigenkapital oder anderen nachrangige Finanzierungsformen verfügt und deshalb mit seinem Annuitätendarlehen nur etwa 60 Prozent des Beleihungswertes ausschöpft, erhält im Allgemeinen einen günstigeren Zinssatz als Kunden, die bei 80 und mehr Prozent des Beleihungswertes liegen. Der Beleihungswert wird übrigens von den Kreditinstituten selbst ermittelt und liegt im Schnitt etwa fünfzehn Prozent unter dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie. Hier rechnen die Banken noch gewisse Sicherheitspolster ein.